Заблуждения на счёт ипотеки

В последнее время ипотека стала сравнительно популярной темой. Ежедневно в средствах массовой информации выступают различные специалисты, рассказывая обо всех нюансах оформления кредитов на недвижимость и ипотеку. Казалось бы, у широких слоев населения уже сложилось некое четкое представление об основных моментах ипотеки. Однако и экспертам, и заемщикам частенько приходится слышать весьма далекие от истины суждения о кредитах на недвижимость. Здесь предпринимается попытка собрать воедино самые распространенные заблуждения и развеять их.

Как говорят специалисты, что даже многие из тех, кто уже собрался покупать квартиру в кредит, считают, что это жилье становится собственностью банка. На самом же деле собственником квартиры с момента прохождения государственной регистрации сделки становится заемщик, но на свидетельстве о собственности появляется особая запись: "Залог в силу закона". Заемщик может прописать в квартире себя и членов своей семьи, сделать в квартире ремонт и обустроить её по собственному желанию. Залог – это лишь обременение, то есть квартиру нельзя обменять, продать или подарить, а сдавать в аренду можно, но только получив соответствующее разрешение от банка (как правило, кредитные организации дают на это согласие).

Следующее по популярности ошибочное суждение, что банк может выселить заемщика, если последний не имеет возможности выплачивать ипотечный кредит. Но это не так, заемщики должны четко понимать, что подобного рода вопросы не могут быть решены в частном порядке, только на усмотрение банка – эта процедура регламентируется законодательством, в частности здесь действует федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" №102-ФЗ. Так, согласно данному закону, если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна. Все претензии такого рода, в соответствии с Гражданским кодексом РФ, могут быть рассмотрены в судебном порядке, где заемщику дают возможность объяснить причины такого положения вещей, соответственно, и выселение может быть осуществлено только с санкции суда. На сегодняшний день практика такова, что банки подобные вопросы стремятся решить с заемщиком в досудебном порядке, не доводят ситуацию до "критической отметки" и при необходимости идут на встречу клиенту в его проблематичной ситуации.

Даже если у заемщика возникли финансовые проблемы, нужно действовать ответственно. Рекомендуют в случае возникновения проблем с выплатой кредита не убегать от банка, а честно и своевременно объяснить ситуацию, вполне возможно, что проблема вполне решаема. Например, один из вариантов (кардинальное, но вполне возможное решение при действительно серьезных финансовых затруднениях) – продажа через банк имеющегося жилья с приобретением взамен жилья, например, меньшей площади или в менее престижном районе. В этом случае вырученная разница идет, в первую очередь, на оплату имеющегося долга, а остаток суммы, естественно, возвращается продавцу. Следует помнить, что банк по законодательству не может быть собственником жилья, приобретенного заемщиком в ипотеку, соответственно, и заинтересованности в выселении (если это банк с хорошей репутацией, работающий по легальным схемам) у него по определению нет.

Экспертам Независимого бюро ипотечного кредитования приходилось слышать от клиентов вопрос: "Если курс доллара /евро (бивалютной корзины) понизится – банк пересчитает мне ежемесячные платежи в большую сторону ?". В реальности во время оформления кредита заемщик получает график, в котором четко прописан ежемесячный (чаще всего аннуитетный, то есть не меняющийся в течение всего срока кредитования) платеж на многие месяцы вперед до конца срока кредитования. Банк не может произвольно увеличить размер платежа. А валюта приобретается в обменном пункте по текущему курсу.

Встречается мнение, что банк может повысить ставку по своему усмотрению, когда ему заблагорассудится: например, человек вышел на сделку при ставке 13% годовых и опасается, что в дальнейшем банк может повысить ставку до 15%. Процентная ставка регламентирована кредитным договором - это основной документ, который связывает заемщика и банк, она четко фиксируется в рамках данного договора, и банк не имеет права ее повысить, оставляя за собой право изменить ее только в сторону снижения (исключения составляют только договоры, где говорится о плавающей ставке, привязанной к определенным индикаторам – ЦБ РФ, Моспрайм, LIBOR и пр., а также договоры, касающиеся приобретения жилья в новостройке – здесь ставка может измениться после окончания срока строительства, однако в любом случае все это фиксируется условиями договора). Именно поэтому для собственного спокойствия необходимо очень тщательно изучать кредитный договор перед его подписанием (что бы вы ни приобретали – вторичное или строящееся жилье) на предмет особенностей как раз такого рода. Но, самовольно поднять ставку, если это не прописано в кредитном договоре, банк не имеет права, и на сегодняшнем рынке такие ситуации места не имели.

Неосведомленные обыватели порой пугают заемщика: "Если банк разорится, кредиторы заставят вернуть весь долг сразу".
На самом деле у заемщика просто сменяется выгодоприобретатель, в пользу которого он выплачивает остаток суммы и проценты. Условия кредитного договора при смене кредитора не пересматриваются.

Еще одно заблуждение: если банк обанкротится или потеряет лицензию, долг заемщика упраздняется. Это также не соответствует действительности: человек уже купил жилье, квартира уже в собственности, и поскольку покупка была осуществлена с привлечением ипотечных средств, то и кредитный договор остается в силе. Что же касается финансовых, репутационных или иных проблем банка, в результате которых он прекращает свою деятельность, то обязательства заемщика просто переводятся, как правило, в иную банковскую структуру. Эксперты предупреждают, что и в таком случае необходимо по-прежнему исправно исполнять обязательства, предусмотренные кредитным договором, выплачивая кредит за приобретенное жилье в оговоренные сроки и помнить, что за неисполнение обязательств предусмотрены штрафы.

Коммерческая ипотека, к сожалению, не предполагает прощения долга и при рождении ребенка в семье заемщиков. Кстати, есть существенная деталь, важная для семей, в чьи планы входит завести детей в период кредитования: нужно выбирать страховую компанию, которая включает риск нетрудоспособности, связанный с беременностью и родами, в страховые случаи.

Фото: фотобанк "Лори"