Максим  //  29 марта 2009 г.  //  версия для печати

Сдать квартиру по правилам

Как защитить себя от нечестных квартиросъемщиков?


Сдать квартиру и не работать — прекрасная идея! Но сдача жилья внаем — дело более хлопотное, чем кажется на первый взгляд. Какие правила и законы надо знать?

 

Свободную квартиру, где вы не живете, — недвижимость, перешедшую по наследству или принадлежащую одному из супругов, обитающему на территории второй половины, — можно сдавать и получать очень даже неплохой доход. Правда, лишь в том случае, если обставить сделку по закону. Иначе сдача жилья обойдется хозяевам, как говорится, "себе в убыток".

 

Считаем нужным вас предостеречь: среди квартиросъемщиков немало недобросовестных людей да и просто мошенников. Жильцы нередко задерживают ежемесячную плату, не следят за чистотой квартир, портят хозяйское имущество, а съехав, иногда оставляют астрономические телефонные счета. Бывает и хуже: меняют в дверях замки и вовсе не пускают в квартиру хозяев! Так что, сдавая жилье малознакомым людям, будьте осторожны: не полагайтесь на устные договоренности.

 

Чтобы защитить себя в случае конфликтных ситуаций, первым делом необходимо подтвердить условия сдачи квартиры и сам факт найма грамотно составленным соглашением (договором) с жильцом. Как иначе вы докажете, на какую сумму оплаты и с какой периодичностью вы договаривались? Какие вещи присутствовали в квартире и каким было их состояние? При наличии договора вы сможете подать на нерадивых жильцов в суд, ссылаясь на то, что условия соглашения не выполняются. А если придется обращаться за помощью в милицию, то договор поможет доказать, кто и на каких именно условиях сдавал квартиру.

 

Возможно, вас удивит, что по закону сдавать жилье могут как собственники, так и те люди, за кем квартиры числятся по договору найма. Первые заключают с жильцами договор найма, вторые — договор поднайма, причем только с согласия наймодателя. В качестве наймодателей обычно выступают либо дирекция единого заказчика, либо управа вашего района.

 

Если собственник сдает жилье юридическому лицу, тогда придется заключать еще и договор аренды. При этом юридическое лицо, то есть организация, имеет право снимать квартиру исключительно для проживания своих сотрудников, но не использовать ее под офис или складское помещение.

 

Составляя договор найма (поднайма), старайтесь предусмотреть все возможные конфликтные ситуации с жильцами, подробно опишите их в договоре. Заверьте его подписями обеих сторон.

 

Обязательно укажите условия оплаты какую сумму, в какой срок и каким образом (наличными, перечислением на банковский счет) должен уплачивать жилец и какие санкции будут к нему применены при задержке оплаты — например, штрафы, пени. Решите, кто будет вносить коммунальные платежи. Обычно жилец оплачивает то, чем пользуется, — электроэнергию, междугородные переговоры, Интернет, а хозяин погашает остальные счета — абонентскую плату за телефон, горячую воду, теплоснабжение. Но вы можете изменить условия, обязав жильца оплачивать все счета.

 

Важно указать срок сдачи жилья. По закону договор найма заключают на срок, не превышающий 5 лет, и если срок не определен в договоре, его считают заключенным на 5 лет. По истечении срока договора найма у нанимателе появляется преимущественное право на продление соглашения.

 

Срок договора поднайма не может превышать срок действия договора найма, на основании которого наниматель зарегистрирован в квартире.

 

Укажите в договоре всех жильцов, которые будут проживать в квартире. Условьтесь, кто именно — хозяева или жильцы — обязаны делать капитальный и косметический ремонт. Отметьте, что все изменения в квартире жилец должен проводить с согласия хозяев.

Назовите в договоре сумму залога в размере месячной оплаты, которая будет служить гарантией того, что вам возместят возможный нанесенный ущерб. Конкретизируйте, в каких случаях залог останется у владельца квартиры: жилец испортил бытовую технику, мебель, наговорил на круглую сумму по межгороду.

 

Приложите к договору акт передачи имущества с подробным описанием, в каком состоянии находится квартира, какие в ней имеются вещи. Это позволит вам взыскать с жильцов стоимость вещей при их поломке или утрате.

 

Сдавая жилье, вы получаете доход, за который обязаны платить налог по ставке 13 %. Обратитесь в налоговую инспекцию по месту жительства. Подайте налоговую декларацию не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом, и уплатите налог не позднее 15 июля того же года.

 

Зачем платить налога, если можно по-тихому сдавать квартиру, не обременяя себя формальностями и лишними тратами? Во-первых, за непредоставление налоговой декларации вам грозят штрафы. В последнее время налоговые органы всерьез взялись за хозяев сдаваемых квартир, и вероятность взыскания высока. Тем более если наниматель зарегистрирован на вашей жилплощади: эта информация может вскоре поступить в налоговую инспекцию.

 

Во-вторых, неплательщик налога становится мишенью для соседей и даже нанимателей жилья. Не согласившись с одним из ваших условий, жилец может и пригрозить: "Будете настаивать — донесу в налоговую". А если квартиросъемщики покажутся подозрительными соседям, те быстро доложат компетентным органам.


Лучше раз в год платить налог с дохода от сдачи квартиры, чем стать марионеткой в чужих руках и постоянно опасаться официальных санкций.

 

Итак, гарантиями для хозяина квартиры служат договор и уплата им налогов. Но есть и дополнительные меры, которые избавят вас от лишних хлопот.


Например, можно застраховать квартиру, ее отделку и обстановку от стандартного набора рисков. Если квартире нанесут ущерб, страховка компенсирует затраты на восстановление и ремонт.

 

На телефонном узле попросите заблокировать выход на междугородную и международную связь.

 

Оставьте соседям свой номер телефона и попросите сообщать, если жильцы будут плохо себя вести — часто устраивать шумные вечеринки, затевать без вашего ведома перепланировку, выбрасывать мебель. И жильцов предупредите, что будете навещать квартиру.

 

Если вы столкнулись с нечистоплотными людьми, не огорчайтесь и не паникуйте. Главное, еще "на берегу" предупредить жильцов о необходимости соблюдать условия договора, а если поведут себя непорядочно — смело обращайтесь в суд, ссылаясь на нарушение пунктов соглашения. Помните: если вы сами честны перед законом, он защитит вас от любых посягательств.

 

Фото: фотобанк "Лори"


/ -1 / 47527
14 | Оставить комментарий»

Читайте так же по теме


Уважаемый посетитель, Вы зашли на сайт как незарегистрированный пользователь.
Мы рекомендуем Вам зарегистрироваться либо войти на сайт под своим именем.

Комментарии


Лидия Георгиевна30 марта 2009 г., 17:58# 0
Если возможно, приведите пример грамотного составления договора. Спасибо!

center771 апреля 2009 г., 14:34# 0
Интересно, особенно что арендаторы квартиры могут сдать тоже квартиру в аренду. Думаю это отлично подойдет в городах, где на сдаче жилья зарабатывают деньги именно сезонно. Почему? Просто сдал агентству недвижимости например, а те уже сдают так, как им выгодно. Но у собственника отпадает необходимость искать жильцов, что чревато простоем квартиры...

Частный риэлтор1 апреля 2009 г., 16:41# 0
Дополнение.
Я своим клиентам советую и при составлении договора даю акт приема-передачи денежных средств. Думаю, что это не помешает, а иногда и просто необходимо.
Лидия Георгиевна,
договор найма, как правило стандартный, но в каждом конкретном случае возможны дополнительные пункты.

Олег5 апреля 2009 г., 20:45# 0
Частный риэлтор,
а я всегда решал вопрос с участковым и никаких проблем, он и квартиру под найм найдет и от соседей прикроет......и все проблемы порешает!!

Василий29 апреля 2009 г., 10:36# 0
Я живу в США, в Калифорнии и более 12 лет сдаю свои дома и квартиры в аренду. Я более 8 лет работал в сфере менеджемента по сдаче квартир,их подготовке и т.д. Но самое удобное для тех, кто хочет сдавать в аренду жильё в США - это весь набор документов и инструкций на CD диске, стоит $ 40 долларов, очень удобные формы, там например всё учтено до мелочей, составлено в соответствии с законодательством в США, в такую форму можно непосредственно на компьютере впечатать имена, фамилии, адреса, описание что сдаётся, какое количество людей позволяется жить, что без согласия хозяина квартиросъёмщик ничего не имеет право ремонтировать или изменять, и даже предусмотрено удержание денег за оставление жилья в грязном состоянии, или оставление мусора или какой то мебели квартиросъёмщиков. Там защищены и все положения, законы, отрегулированы все взаимоотношения хозяина и квартиросъёмщиков. Кстати составленный договор "от себя" и представленный где то, или в какой то организации не будет действительным. Считаю, что и в России давно надо было уже сделать такие программы со всем набором документации для сдатчиков жилья в аренду.

Полин10 декабря 2009 г., 06:49# 0
Дайте мне совет , добрые люди.
Мы снимаем квартиру двушку более 2-х лет. Хозяйке платили деньги вовремя, никогда не задерживали. Она нам повысила квартплату до 33000 руб в июня 2009 года, хорошо .. мы согласились и платили ей 33000, хотя цены в ВЫхино на двушку не такие. МОжно снять от 20 000 руб до 25000. Сын старший учится рядом с этим домом уже 2-й год , поэтому я ради сына не хотела съезжать. Теперь она вчера заявляется к нам, воспользовавшись с своим запасным ключем (я удивилась , когда она стала стучаться уже в дверь , открыв и подъезд без домофона и калитку железную, дверь не смогла открыть потому что внутри стояли ключи), заявляется с мужем и с какой то Галей. Показывает ей квартиру , это все делает демонстративно, это Галя даже не разувается.) Потом муж ее снимает счетчики, хотя мы показания за воду и свет недавно снимали и отдавали нужным людям.
И Анна Михайловна несет какую-то чушь про участковых, типа они жаловались, явно врет. Мы с участковым в хороших отношениях, я ему даже под Новый Год подарки дарила, к нам в дом ходил чай пить. Он нас наобот "прикрывал", так как я мать двоих детей, живем мы тихо, не нарушаем никаких законов.
Окончательно говрит что нам надо съехать. Имеет ли она право нас выгонять зимой, с двумя детьми?? Старшему сыну 9 лет , младшему 5 лет.
Есть ли закон или инстанции защищающие меня??
Хозяйка с нами с самого начала не хотела заключать договор, чтоб не платить налоги. Что и она делала . Не платила налоги. Она просила "прикрывать" ее, не говорить никому что живем мы платно, что вот она такой добрый человек, что позволила нам жить за просто так. А вчера несет чушь что договор у нее на руках, что все декларации на руках у нее. А где тогда мой договор (одна копия), если мы с ней заключили договор??
Что мне делать?? Она вторую сумму возвращать не хочет, и до 9 го января хочет чтоб мы съехали.

frolka7869 марта 2010 г., 10:55# 0
У нас в коммуналке часто сдают комнаты внаем и долгое время никаких особых проблем не было,но примерно год назад появились.Заселилась семья-муж и жена,а теперь они ждут прибавление в семействе и наше присутствие становиться нежелательным.
Мы собственники одной из комнат и нас просто начинают выживать-сплетни.подпаивание и настраивание пьющих соседей,которые потом устраивают бурные выяснения отношений на пустом месте,а в довершение всего квартиранты установили стационарную стиральную машину,убрав с общей кухни наши вещи и без нашего согласия .
Электричество,газ, водоснабжение и все коммунальные услуги учитываются на всю секцию и делятся на количество прописанных в секции людей.Я не хочу оплачивать лишнее и мне не нравиться,что просто постирать и сварить, я должна думать ,стоит ли мне пойти в туалет, или варить сегодня ,а может после работы накормить семью просто хлебом с майонезом.Мы за квартплату платим немало,и платить больше не сможем.
Подскажите? кто может защитить наши законные права,и какие могут быть осложнения,учитывая то ,что хозяина законного мы не видим.а семья квартирантов недели через две вернется из роддома с двумя новорожденными.
Галина (flora 786@ mail.ru)

Олежик14 августа 2010 г., 12:48# 0
А мне кажется что лучше сдавать квартиру самому без каких либо агентов, тем более все для этого есть! полно ведь в интернете сайтов по типу posrednikovzdes.net

http://rpalace.ru...17 ноября 2010 г., 19:32# 0
Когда Вы решили стать владельцем жилья в пределах МО, я мог бы дать Вам совет - обратитесь в московское агенство по недвижимости, а точнее - в компанию "Риэлторская палата" - в лучшую контору. Сотрудники компании обязательно продадут - офис или жильё, дачу или просто участок. Так же в фирме Вам смогут помочь, если Вам необходимо узнать какие сейчас цены на дом. В этом агенстве работают только профессионалы, ко всем клиентам отдельный подход.

Марго БББББ30 ноября 2011 г., 20:22# 0
Подскажите, какие проблемы могут возникнуть при расторжении договора с квартиросъесщиками если они ждут пополнения в семье и их ребенок не будет иметь прописки?При заключении договора в графе кто будет проживать указали только семейную пару.
Страницы: 1 2

Добавить комментарий

Оставлять комментарии могут только зарегистрированные пользователи.
Зарегистрируйтесь (это ровно 1 минута) или войдите на сайт под своим именем.