Сдать квартиру по правилам

Сдать квартиру и не работать — прекрасная идея! Но сдача жилья внаем — дело более хлопотное, чем кажется на первый взгляд. Какие правила и законы надо знать?

Свободную квартиру, где вы не живете, — недвижимость, перешедшую по наследству или принадлежащую одному из супругов, обитающему на территории второй половины, — можно сдавать и получать очень даже неплохой доход. Правда, лишь в том случае, если обставить сделку по закону. Иначе сдача жилья обойдется хозяевам, как говорится, "себе в убыток".

Считаем нужным вас предостеречь: среди квартиросъемщиков немало недобросовестных людей да и просто мошенников. Жильцы нередко задерживают ежемесячную плату, не следят за чистотой квартир, портят хозяйское имущество, а съехав, иногда оставляют астрономические телефонные счета. Бывает и хуже: меняют в дверях замки и вовсе не пускают в квартиру хозяев! Так что, сдавая жилье малознакомым людям, будьте осторожны: не полагайтесь на устные договоренности.

Чтобы защитить себя в случае конфликтных ситуаций, первым делом необходимо подтвердить условия сдачи квартиры и сам факт найма грамотно составленным соглашением (договором) с жильцом. Как иначе вы докажете, на какую сумму оплаты и с какой периодичностью вы договаривались? Какие вещи присутствовали в квартире и каким было их состояние? При наличии договора вы сможете подать на нерадивых жильцов в суд, ссылаясь на то, что условия соглашения не выполняются. А если придется обращаться за помощью в милицию, то договор поможет доказать, кто и на каких именно условиях сдавал квартиру.

Возможно, вас удивит, что по закону сдавать жилье могут как собственники, так и те люди, за кем квартиры числятся по договору найма. Первые заключают с жильцами договор найма, вторые — договор поднайма, причем только с согласия наймодателя. В качестве наймодателей обычно выступают либо дирекция единого заказчика, либо управа вашего района.

Если собственник сдает жилье юридическому лицу, тогда придется заключать еще и договор аренды. При этом юридическое лицо, то есть организация, имеет право снимать квартиру исключительно для проживания своих сотрудников, но не использовать ее под офис или складское помещение.

Составляя договор найма (поднайма), старайтесь предусмотреть все возможные конфликтные ситуации с жильцами, подробно опишите их в договоре. Заверьте его подписями обеих сторон.

Обязательно укажите условия оплаты какую сумму, в какой срок и каким образом (наличными, перечислением на банковский счет) должен уплачивать жилец и какие санкции будут к нему применены при задержке оплаты — например, штрафы, пени. Решите, кто будет вносить коммунальные платежи. Обычно жилец оплачивает то, чем пользуется, — электроэнергию, междугородные переговоры, Интернет, а хозяин погашает остальные счета — абонентскую плату за телефон, горячую воду, теплоснабжение. Но вы можете изменить условия, обязав жильца оплачивать все счета.

Важно указать срок сдачи жилья. По закону договор найма заключают на срок, не превышающий 5 лет, и если срок не определен в договоре, его считают заключенным на 5 лет. По истечении срока договора найма у нанимателе появляется преимущественное право на продление соглашения.

Срок договора поднайма не может превышать срок действия договора найма, на основании которого наниматель зарегистрирован в квартире.

Укажите в договоре всех жильцов, которые будут проживать в квартире. Условьтесь, кто именно — хозяева или жильцы — обязаны делать капитальный и косметический ремонт. Отметьте, что все изменения в квартире жилец должен проводить с согласия хозяев.

Назовите в договоре сумму залога в размере месячной оплаты, которая будет служить гарантией того, что вам возместят возможный нанесенный ущерб. Конкретизируйте, в каких случаях залог останется у владельца квартиры: жилец испортил бытовую технику, мебель, наговорил на круглую сумму по межгороду.

Приложите к договору акт передачи имущества с подробным описанием, в каком состоянии находится квартира, какие в ней имеются вещи. Это позволит вам взыскать с жильцов стоимость вещей при их поломке или утрате.

Сдавая жилье, вы получаете доход, за который обязаны платить налог по ставке 13 %. Обратитесь в налоговую инспекцию по месту жительства. Подайте налоговую декларацию не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом, и уплатите налог не позднее 15 июля того же года.

Зачем платить налога, если можно по-тихому сдавать квартиру, не обременяя себя формальностями и лишними тратами? Во-первых, за непредоставление налоговой декларации вам грозят штрафы. В последнее время налоговые органы всерьез взялись за хозяев сдаваемых квартир, и вероятность взыскания высока. Тем более если наниматель зарегистрирован на вашей жилплощади: эта информация может вскоре поступить в налоговую инспекцию.

Во-вторых, неплательщик налога становится мишенью для соседей и даже нанимателей жилья. Не согласившись с одним из ваших условий, жилец может и пригрозить: "Будете настаивать — донесу в налоговую". А если квартиросъемщики покажутся подозрительными соседям, те быстро доложат компетентным органам.

Лучше раз в год платить налог с дохода от сдачи квартиры, чем стать марионеткой в чужих руках и постоянно опасаться официальных санкций.

Итак, гарантиями для хозяина квартиры служат договор и уплата им налогов. Но есть и дополнительные меры, которые избавят вас от лишних хлопот.

Например, можно застраховать квартиру, ее отделку и обстановку от стандартного набора рисков. Если квартире нанесут ущерб, страховка компенсирует затраты на восстановление и ремонт.

На телефонном узле попросите заблокировать выход на междугородную и международную связь.

Оставьте соседям свой номер телефона и попросите сообщать, если жильцы будут плохо себя вести — часто устраивать шумные вечеринки, затевать без вашего ведома перепланировку, выбрасывать мебель. И жильцов предупредите, что будете навещать квартиру.

Если вы столкнулись с нечистоплотными людьми, не огорчайтесь и не паникуйте. Главное, еще "на берегу" предупредить жильцов о необходимости соблюдать условия договора, а если поведут себя непорядочно — смело обращайтесь в суд, ссылаясь на нарушение пунктов соглашения. Помните: если вы сами честны перед законом, он защитит вас от любых посягательств.

Фото: фотобанк "Лори"